por Diogo Canteras - Founding Partner, HotelInvest

Invertir en hoteles puede ser una excelente oportunidad de rentabilidad con un riesgo controlado, siempre que se respeten ciertas premisas fundamentales. El punto de partida es elegir activos sólidos: hoteles bien ubicados, en mercados con buena demanda y bajas barreras de entrada, operados por marcas reconocidas y con una gestión eficiente. También es fundamental comprender el estado actual del ciclo hotelero. El sector hotelero es cíclico y alterna entre crecimiento y declive. El momento ideal para invertir es cuando las tasas de ocupación y las tarifas diarias promedio comienzan a aumentar, pero el ritmo de nuevos desarrollos aún es bajo.

Otro factor determinante es el precio de adquisición. El resultado operativo de un hotel es independiente del precio pagado por él, por lo que cuanto menor sea el precio de compra, mayor será la rentabilidad potencial. Además, se recomienda priorizar los hoteles ya en funcionamiento, que generan ingresos desde el primer día, en lugar de aventurarse en proyectos en desarrollo, que suelen tardar en madurar y conllevan riesgos adicionales.

Siguiendo estas reglas, una inversión hotelera suele generar resultados interesantes. Sin embargo, identificar el activo adecuado, en el momento oportuno y al precio adecuado requiere experiencia y conocimiento del mercado, algo que no todos los inversores poseen. Por lo tanto, crece el interés en una alternativa más práctica y diversificada: invertir en carteras hoteleras, generalmente estructuradas a través de Fondos de Inversión Inmobiliaria (REIT). 

Invertir en una cartera hotelera ofrece varias ventajas frente a invertir directamente en un solo activo. La primera es la dilución del riesgo. En una cartera, el rendimiento de un hotel con posibles problemas tiende a compensarse con los resultados positivos de otros, lo que reduce el impacto de imprevistos. Otra ventaja importante es la fiscalidad: en Brasil, los inversores individuales que invierten en REIT con más de cien accionistas y poseen menos del 10% de las acciones están exentos del impuesto sobre la renta sobre sus ganancias. Este es un incentivo significativo, que debería mantenerse incluso después de la reforma fiscal en curso.

También existe la seguridad que proporciona una tesis de inversión clara, desarrollada por los gestores del fondo. Esta tesis define los criterios de selección de hoteles y guía las decisiones estratégicas, garantizando la coherencia y la alineación con las tendencias del mercado. Además, la gestión profesional es un diferenciador clave. A diferencia de los inversores individuales, los gestores de fondos son expertos del sector, tienen acceso a datos de mercado y una perspectiva amplia, lo que les permite tomar decisiones informadas y ágiles.

Por último, está el problema de la liquidez. Vender un hotel es un proceso complejo, largo y costoso. Las participaciones en fondos de inversión, en cambio, pueden negociarse en bolsa con rapidez y bajo coste, lo que ofrece a los inversores una flexibilidad poco común en los activos inmobiliarios.

Por todas estas razones, las carteras hoteleras, especialmente las estructuradas como Fondos Inmobiliarios, se han consolidado como una de las principales vías de entrada para los inversores interesados ​​en el sector hotelero.