LATAM e-News – Agosto 2018
Entrevista: Cristián Roberts Castro

Entrevista a
Cristián Roberts Castro
President, PRIME


1- ¿Podría describirnos la misión de PRIME y sus operaciones en la región?

PRIME es una empresa de Private Equity Inmobiliario con un roll activo en identificar y estructurar oportunidades de inversión inmobiliaria en América Latina. Por medio de sus procesos “data driven” y siguiendo principalmente una estrategia de inversión “opportunistic” y “value added”, PRIME estructura proyectos inmobiliarios y vehículos de inversión privados e invierte capital en mercados consolidados y emergentes con tendencias estructurales favorables.

2- ¿Cuáles son los principales generadores de oportunidades para inversión en real estate en Latinoamérica en la actualidad?

En PRIME hemos identificado cuatro generadores de oportunidad estructural o disruptiva que se repiten de una u otra forma en toda América Latina:

1. La riqueza natural de un país o ciudad es un importante generador de atracción turística y oportunidades en ese sector inmobiliario (hotelero, retail relacionado, etc.). Así mismo, un ecosistema robusto y verde se alinea con la experiencia y calidad de vida que pide hoy en día el mercado para casi cualquier tipo de activo, una experiencia inmobiliaria sostenible y ojalá regenerativa de su entorno.

2. La distribución demográfica de las ciudades nos ha demostrado la disponibilidad de oportunidades, ya sea para atender una población que envejece y carece de infraestructuras asociadas a su etapa de vida, o como ejemplo más bien, una población joven con una alta capacidad de generación de consumo comercial, residencial, etc., dadas las etapas venideras de su vida.

3. En la infraestructura general de las ciudades hemos encontrado el mapa de las oportunidades de inversión inmobiliaria, ya que normalmente el impacto de cualquier inversión en este sentido es un generador inmediato de un nuevo mercado (aeropuertos, puertos, carreteras, etc.). La inversión en infraestructura nueva ayuda a mejorar la conectividad entre ciudades primarias, secundarias y terciarias y esto ha dinamizado sus economías y ha fortalecido el desarrollo de más turismo nacional -principalmente de negocios- y nuevos destinos para el mercado internacional vacacional; excelentes ejemplos de esto son Perú y Colombia.

4. Por último, la disrupción tecnológica está cambiando la composición estructural y el funcionamiento de nuestras ciudades. En este sentido, el mercado está reaccionando más rápido que los gobiernos y que los mismos desarrolladores e inversionistas inmobiliarios, lo que significa que muy rápidamente hay que adaptar nuestras estrategias, sobre todo conforme los gobiernos vayan adaptando la legislación en este sentido. Esto último es el consolidador del cambio, pero hay que estar listos desde antes y saber leer el impacto que se generará en los estilos de vida y por ende patrones de consumo de los diferentes actores del mercado.

3- ¿Qué formas de financiamiento se están aplicando en la actualidad?

Comparado con la oferta existente en mercados globales más desarrollados, los mercados de capitales establecidos en América Latina son relativamente poco profundos e incompletos en su oferta, por lo cual hay limitadas opciones de capital y deuda. Con las tasas de interés al alza en algunos mercados importantes y algunos movimientos geopolíticos recientes, las posibilidades de fondeo de proyectos con recursos locales están relativamente limitadas. No obstante lo anterior, estos son ciclos típicos de los actores del mercado y eventualmente se abrirán nuevamente.

Por otro lado, estas condiciones en América Latina y la caída de los rendimientos inmobiliarios en mercados como Estados Unidos han re direccionado el enfoque de jugadores institucionales importantes hacia la región, abriendo opciones de capital y deuda de nuevos jugadores externos, sumándose a la reciente ola de fondos de pensiones latinoamericanos buscando ampliar sus fronteras de inversión.

4- ¿Cuáles son los factores que están impulsando el desarrollo inmobiliario en la región? En este contexto, ¿cuáles serían los mercados más favorecidos?

En complemento a los factores mencionados anteriormente (riqueza natural, distribución demográfica, inversión en infraestructura, y la disrupción tecnológica), puntualmente el crecimiento orgánico de nuestras ciudades secundarias y el alineamiento de nuestra oferta turística con la demanda en tendencia globalmente (“wellness”, “barefoot luxury”, “cultural inmersion”, etc.), son dos factores que han venido a dinamizar nuestra posibilidad de inversión inmobiliaria. Es decir, hay dos frentes de impulso, uno local y uno internacional que efectivamente se interconectan e interactúan. La consolidación de ciudades secundarias genera una serie de oportunidades estructurales al evolucionar a un ecosistema más grande y completo, así como más interconectado. Por otro lado, el incremento en la demanda global por la oferta turística latina ha venido a impulsar el crecimiento del sector, que si logra superar la falta de capacidad de fondeo local y alinearse con el interés de inversionistas externos por la región, debería sostener un crecimiento importante en los próximos años.

5- ¿Se podría decir que ha habido una expansión de inversores extranjeros en los últimos tiempos? ¿en qué mercados y por qué?

Entre otras, debido a las razones antes comentadas, América Latina es un mercado interesante por su crecimiento poblacional y estructural. Los mercados se han ido sofisticando y transparentando, lo cual ha hecho que los inversionistas extranjeros se sientan más cómodos con la región. A lo anterior le sumamos la caída en rendimientos inmobiliarios en algunos de sus mercados base y el resultado es el crecimiento o nueva incursión en nuestro producto.

6- En su opinión y considerando su experiencia, ¿qué aspectos consideran los bancos e inversores al momento de definir una inversión o proyecto en Latinoamérica? ¿Cuáles son los desafíos que deben enfrentar?

Los principales aspectos por considerar son típicamente estructurales; que el proyecto o producto tenga una estructura financiera, operativa y corporativa adecuada a su tipo de activo, mercado (ciudad), riesgo, y entorno (natural, cultural, etc.). Si hay un desarrollo o una inversión bien estructurada, siempre se va a lograr conseguir el capital y la deuda necesaria para su ejecución o adquisición. Uno de los desafíos importantes en América Latina es que existe un faltante importante en producto bien estructurado y de cierto tamaño en adelante (USD $100mm +), lo cual hace difícil que algunos jugadores globales puedan venir a participar y nutrir el ecosistema.

7- ¿Cuál es su visión sobre inversiones hoteleras en la región y qué crecimiento se puede proyectar?

América Latina es un mercado en boga a nivel turístico. A nivel internacional, como región somos el “nuevo horizonte” del mercado turístico global, y conforme vayamos invirtiendo más en la infraestructura adecuada y elementos básicos como la seguridad personal, capacitación de nuestra gente, etc., la consolidación de la industria y el destino será mayor. Esto, aunado a la interconexión interna de ciudades, va a impulsar la economía orientada al turismo y particularmente el crecimiento en la demanda de producto hotelero. Adicionalmente, el crecimiento poblacional en la región y la tendencia hacia la baja en costos de transporte crearán también un impulso orgánico al crecimiento.

8- ¿Cómo se evalúan los proyectos que involucran sustentabilidad? ¿Qué aconsejaría a los inversores?

Como parte de cualquier análisis de desarrollo o inversión, es indispensable entender el impacto que tendrá el mismo en su entorno y la capacidad de este de perdurar exitosamente en el tiempo. Esto es fundamental, debido a que los mismos clientes finales le asignan un valor muy alto a estas características y la capacidad de hacerlo o no incide directamente en el perfil de riesgo de cualquier inversión.

No obstante lo anterior, hoy en día hay un impulso muy fuerte hacia la regeneración, que va más allá de la sostenibilidad. La regeneración inmobiliaria busca que sus proyectos fortalezcan su ecosistema y mejoren el comportamiento de este en el tiempo. Es un cambio de mentalidad de “no restar” a “sumar a largo plazo”.

Los inversionistas deben tomar muy en cuenta la sustentabilidad y/o regeneración en sus proyectos o inversiones, ya que los clientes lo demandan y el sistema lo va a incorporar cada vez más en su análisis estructural; adicionalmente a que es lo correcto.

9- ¿Cuáles son las oportunidades que presenta Colombia hoy?

Colombia es un país que reúne la mayoría de las características favorables y oportunidades expuestas en mis respuestas anteriores. Una población residente importante, fuertes inversiones en infraestructura (ej. consolidación como hub aéreo regional), inversión en fortalecer la seguridad personal (proceso de paz), apertura comercial, etc. y en un país con reconocidas virtudes naturales y una exquisita cultura y gente. Colombia es uno de los países con mayor potencial turístico en la región y con un posicionamiento global en alza. Veo muchas posibilidades para el país en sus principales ciudades y en la creación de clústeres puntuales para maximizar su experiencia y producto turístico.

10- ¿Qué espera de su participación en SAHIC South América 2018? En su opinión, ¿cómo contribuye este tipo de conferencias a la industria hotelera?

Poder coincidir con muchos amigos de la industria y jugadores muy relevantes en la misma. SAHIC es un evento que siempre tiene un espacio asegurado en mi agenda anual. Es un catalizador de oportunidades y un espacio para apoyar en la consolidación de relaciones en la industria hotelera.

11- ¿Qué red social utiliza más a menudo y por qué?

LinkedIn. Es la más relevante para lo que busco en social media.

12- Cuando viaja por placer, ¿dónde elige hospedarse: hotel o Airbnb?

Hotel.

Perfil:

El Sr. Roberts es Presidente de PRIME, una empresa de Private Equity Inmobiliario con un roll activo en identificar y estructurar oportunidades de inversión inmobiliaria en América Latina.

Por medio de sus procesos “data driven” y siguiendo principalmente una estrategia de inversión “opportunistic” y “value added”, PRIME estructura proyectos inmobiliarios y vehículos de inversión privados e invierte capital en mercados consolidados y emergentes con tendencias estructurales favorables. PRIME ha participado en más de 120 proyectos inmobiliarios en 17 países de América Latina.

Anterior a PRIME, el Sr. Roberts trabajo en MESOAMERICA -organización hermana de BAIN & COMPANY y BAIN CAPITAL – en la firma PACHECO COTO (ahora EY Law), donde acumulo experiencia adicional en consultoría estratégica financiera y legal, así como en fusiones y adquisiciones, participando en múltiples transacciones en América Central y el Caribe.

El Sr. Roberts también es miembro externo de Consejos Administrativos de varias empresas y en el tiempo ha contribuido tiempo y recursos a varias instituciones de legado familiar como lo son el HOSPITAL CLÍNICA BÍBLICA y ASOCIACION ROBLEALTO, entre otros, y a la FUNDACIÓN PRIME (vertical de RSE de PRIME, cuyo enfoque es la intervención comunitaria en pueblos aledaños a los proyectos en los que PRIME está involucrada).

Desde el 2013, el Sr. Roberts es un miembro activo del CONSEJO EMPRESARIAL DE AMERICA LATINA (CEAL), ahora sirviendo como Presidente del capítulo de Costa Rica (2015 – presente).

Para contactarse con Cristian Roberts: Srta. Ana María Carvajal acarvajal@prime.cr

Para conocer más acerca de PRIME, visite: primelatam.com