por Diogo Canteras - Founding Partner, HotelInvest

O investimento em hotéis pode ser uma excelente oportunidade de rentabilidade com risco controlado, desde que algumas premissas fundamentais sejam respeitadas. O ponto de partida é escolher ativos sólidos: hotéis bem localizados, em mercados com boa demanda e barreiras à entrada, operados por marcas reconhecidas e com gestão eficiente. Também é essencial entender o momento do ciclo hoteleiro. A hotelaria é cíclica e alterna fases de crescimento e retração. O momento ideal para investir é aquele em que as taxas de ocupação e as diárias médias começam a subir, mas o ritmo de novos desenvolvimentos ainda é baixo.

Outro fator determinante é o preço de aquisição. O resultado operacional de um hotel independe do preço que se pagou por ele, portanto, quanto mais baixo o valor de compra, maior o potencial de retorno. Além disso, é recomendável priorizar hotéis já em operação, que geram receita desde o primeiro dia, em vez de se aventurar em projetos em desenvolvimento, que costumam levar tempo para maturar e trazem riscos adicionais.

Seguindo essas regras, um investimento hoteleiro tende oferecer resultados interessantes. No entanto, identificar o ativo certo, no momento certo e pelo preço certo, exige experiência e conhecimento de mercado — algo que nem todos os investidores possuem. Por isso, vem crescendo o interesse por uma alternativa mais prática e diversificada: o investimento em portfólios de hotéis, normalmente estruturados por meio de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs).

Investir em um portfólio de hotéis oferece várias vantagens em relação ao investimento direto em um único ativo. A primeira delas é a diluição de riscos. Em um portfólio, o desempenho de um hotel com eventual problema tende a ser compensado pelo bom resultado dos demais, reduzindo o impacto de imprevistos. Outro benefício importante é o fiscal: no Brasil, investidores pessoas físicas que aplicam em FIIs com mais de cem cotistas e detêm menos de 10% das cotas são isentos de imposto de renda sobre os rendimentos. Trata-se de um incentivo relevante, que deve ser mantido mesmo após a reforma tributária em curso.

Há ainda a segurança proporcionada por uma tese de investimento clara, construída pelos gestores do fundo. Essa tese define os critérios de seleção dos hotéis e orienta as decisões estratégicas, garantindo coerência e alinhamento com as tendências do mercado. Além disso, a gestão profissional é um diferencial importante. Diferentemente de investidores individuais, os gestores de fundos são especialistas no setor, possuem acesso a dados de mercado e dispõem de uma visão ampla, o que lhes permite tomar decisões embasadas e ágeis.

Por fim, há a questão da liquidez. Vender um hotel é um processo complexo, demorado e caro. Já as cotas de um fundo de investimento podem ser negociadas na Bolsa de Valores de forma rápida e com baixo custo, o que oferece ao investidor uma flexibilidade rara em ativos imobiliários.

Por todos esses motivos, os portfólios de hotéis — especialmente os estruturados como Fundos Imobiliários — vêm se consolidando como uma das principais portas de entrada para investidores interessados no setor hoteleiro.